การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ – บริษัทประเมิน คืออะไรและทำไมจึงใช้

การกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งจำเป็นเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สมบูรณ์แบบ

โดยทั่วไปจะไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้และในบางกรณีราคาในตลาดไม่ใช่ตัวบ่งชี้มูลค่าที่ถูกต้อง ดังนั้นเมื่อคำถามสำคัญเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการตัดสินใจ บริษัทประเมิน การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จึงมีความจำเป็น ตัวอย่างเช่น,

  1. นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจต้องการกำหนดราคาซื้อที่เป็นไปได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
  2. ผู้ขายอาจต้องการกำหนดราคาถามที่เหมาะสมหรืออาจพิจารณาทางเลือกอื่น ๆ เช่นการถือครองทรัพย์สินการรีไฟแนนซ์หรือการแลกเปลี่ยนและต้องการที่จะกำหนดประมาณการของเงินทุนที่มีอยู่ของเขาหรือเธอในทรัพย์สินปัจจุบัน
  3. ผู้ให้กู้อสังหาริมทรัพย์ต้องการข้อมูลนี้เมื่อพยายามตัดสินใจว่าจะรับประกันเงินกู้สำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่
  4. ผู้ประเมินภาษียังต้องการข้อมูลนี้เพื่อกำหนดมูลค่าที่ประเมินสำหรับทรัพย์สิน
  5. ศาลที่ต้องตัดสินใจเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินการตัดสินความเสียหายหรือในกรณีของโดเมนที่มีชื่อเสียงก็จะเกี่ยวข้องกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์

แน่นอนมันคือการประมาณการของ “มูลค่าตลาด”

ซึ่งเป็นงานหลักและความกังวลของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ บริษัทประเมิน ที่กำลังมองหาการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่เราจะดำเนินการนั้นเราต้องการพูดถึงก่อนว่าการตัดสินใจและคำถามมากมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นต้องมีการประเมินค่าอื่น ๆ อีกมากมายเช่นกัน

  1. มูลค่าการลงทุน – นี่คือค่าที่นักลงทุนเฉพาะจะแนบไปกับอสังหาริมทรัพย์ตามความต้องการส่วนบุคคลของนักลงทุนอัตราภาษีความสามารถในการจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์และอื่น ๆ
  2. ค่าที่เชื่อถือได้ – ค่านี้ตั้งค่าสำหรับส่วนของคุณสมบัติที่สามารถทำลายได้
  3. การประเมินมูลค่า – มูลค่าที่กำหนดขึ้นโดยผู้ประเมินภาษีเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษีท้องถิ่นสำหรับอสังหาริมทรัพย์
  4. มูลค่าสินเชื่อ – นี่คือสิ่งที่ใช้ในการประกันการจำนองสำหรับทรัพย์สิน
  5. มูลค่าการชำระบัญชี – นี่คือราคาที่ทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะนำมาซึ่งเป็นผลมาจากการขายทรัพย์สินหรือภาษีหรือในกรณีของการขายที่ถูกบังคับซึ่งเงื่อนไขอาจไม่อนุญาตสำหรับเวลาปกติของการเปิดรับในตลาดและจะกดดันราคา

ยุติธรรมพอสมควร ตอนนี้ลองพิจารณามูลค่าตลาดและบทบาทในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

  • มูลค่าตลาดหมายถึงราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดที่อสังหาริมทรัพย์จะนำมาซึ่งตลาดที่ยุติธรรมแข่งขันและเปิดกว้าง บริษัทประเมิน นั่นคือเมื่อทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องดำเนินการอย่างรอบคอบและมีความรู้และราคาจะไม่ได้รับผลกระทบจากการกระตุ้นที่ไม่เหมาะสมเช่นการจัดหาเงินทุนพิเศษหรือการสร้างสรรค์หรืออาจเป็นสัมปทานการขายที่ได้รับจากบุคคลที่เกี่ยวข้องกับการขาย
  • มีสามวิธีที่ใช้กันทั่วไปในการประเมินมูลค่าตลาด
  1. การเปรียบเทียบการขาย – วิธีการนี้อาศัยหลักการที่สมมติว่าคุณสมบัติของหัวเรื่องควรมีค่าที่เหมือนกันกับคุณสมบัติที่คล้ายกัน ในกรณีนี้นักวิเคราะห์จะเปรียบเทียบคุณสมบัติอื่น ๆ ที่คล้ายกันซึ่งเพิ่งขายไปและใช้ราคาเหล่านั้นเพื่อพิจารณาการวัดค่าที่เหมาะสมสำหรับตัวแบบ มันไม่ใช่วิทยาศาสตร์ที่แน่นอนเพราะไม่มีคุณสมบัติสองอย่างที่เหมือนกัน อย่างไรก็ตามเมื่อความแตกต่างระหว่างตัวแบบและสิ่งเปรียบเทียบพอเพียงค่าจะถูกแนบกับความแตกต่างเหล่านั้นจากนั้นเพิ่มและลบจนกว่าราคาจะถูกปรับอย่างเพียงพอและช่วงราคาที่ค่อนข้างแคบพอที่จะปรากฏขึ้นเพื่อใช้กำหนดมูลค่าตลาดสำหรับตัวแบบ คุณสมบัติ โดยทั่วไปจะใช้เมื่อตั้งราคาสำหรับที่พักอาศัยแบบครอบครัวเดี่ยว
  2. การประเมินราคา – แนวคิดที่นี่ตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อจะไม่เต็มใจที่จะจ่ายมากขึ้นสำหรับทรัพย์สินใด ๆ ที่กำหนดมากกว่าค่าใช้จ่ายในการผลิตอสังหาริมทรัพย์ทดแทน ในกรณีนี้ค่าใช้จ่ายของไซต์รวมถึงต้นทุนการสร้างอาคารใหม่จะใช้ในการประเมินมูลค่าหรือ “ค่าทดแทน” จุดอ่อนพื้นฐานของวิธีการนี้คือการสมมติว่าค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารเท่ากับมูลค่าของมันเนื่องจากกองกำลังอื่นเช่นอุปสงค์และอุปทาน วิธีนี้แม้จะมีประโยชน์ แต่ไม่ค่อยมีใครใช้เว้นแต่จะมีข้อมูลการขายหรือข้อมูลการเช่าเล็กน้อยหรือไม่มีเลย (เช่นในกรณีของทรัพย์สินรายได้)
  3. การหารายได้เป็นทุน – วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับเงินต้นที่มูลค่าของทรัพย์สินที่สร้างรายได้เป็นมูลค่าปัจจุบันของกระแสรายได้ในอนาคต ผู้ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความคุ้นเคยกับคำว่า “อัตราดอกเบี้ยสูงสุด” และสูตรรายได้สุทธิจากการดำเนินงานหารด้วยราคาขายเท่ากับอัตราสูงสุด ในกรณีนี้จำนวนรายได้ / อัตราส่วนราคาจะพบในตลาดสำหรับคุณสมบัติที่คล้ายกันแล้วนำไปใช้กับคุณสมบัติเรื่อง นี่อาจเป็นวิธีที่นิยมที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

เอาล่ะมาสรุปกัน

  • การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อตอบคำถามสำคัญเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่นักวิเคราะห์หลายคนอาจถามเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละกรณีบรรทัดล่างคือมูลค่าตลาดสำหรับทรัพย์สิน – สิ่งที่ใครบางคนจ่ายให้กับเจ้าของทรัพย์สินและสิ่งนี้จะลดลงไปถึงวิธีการต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์รอบ ๆ สถานที่ให้บริการ

Comments are closed.